เคล็ดลับการทำกำไรใน การลงทุนที่ดิน (อย่างง่าย)



เรามาดูกันว่า มีเคล็ดลับอะไรบ้างที่สามารถใช้ทำกำไรในการลงทุนที่ดินบ้าง สำหรับเนื้อหานี้ก็ไม่ยาก และเข้าใจได้ง่ายมากๆ และสำหรับเนื้อหานี้ก็เป็นคำบรรยายของวีดีโอนี้นะ ดูปกระกอบกับคลิปก็ได้

สวัสดีแฟนเพจ KIM Property Live นะครับ ผมคิมครับ ในคลิปนี้จะมาเเนะนำเทคนิคที่ผม ใช้ในการลงทุนที่ดินครับ และคุณจะรู้ว่าทำไมผมถึงรักที่ดินขนาดนี้ สิ่งที่หลายคนเข้าใจผิดมาตลอดนะครับ นั่นก็คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นอะไรที่ เติบโตตลอดเวลาเเละไม่มีวันตก ซึ่งคำพูดนี้เป็นเพียงส่วนเดียวเท่านั้นนะ จริงๆเเล้วนะครับ ที่ดินต่างหากที่เป็นสิ่งเดียว ที่ราคาขึ้นตลอดเเละไม่มีวันราคาลง จริงอยู่ว่าพวกสิ่งก่อสร้างเนี่ย พวก อิฐ หิน ปูน ทราย ก็มีโอกาสราคาขึ้นได้นะ

เนื่องจากเงินเฟ้อ หรือว่าค่าแรงที่เพิ่มขึ้นต่างๆ แต่ก็น้อยมากเมื่อเทียบกับสัดส่วน เมื่อเทียบกับที่ ที่ดิน ราคาขึ้น

ดังนั้น ทรัพย์สิน หรือ อสังหาประเภทใดก็ตามที่มีสัดส่วนของ ที่ดินเยอะ ยิ่งเยอะ ยิ่งเติบโตของกำไรสูง ถ้าเรามองในอสังหาก็มี คอนโด ก็จะเติบโตช้าหน่อย เพราะมีที่ดินน้อย ตึกแถว บ้าน เเละ

สุดท้ายคือ ทีดิน ที่จะเป็นการเติบโตที่สูงที่สุด ซึ่งในคลิปนี้ ผมจะมา บอกจุดแข็งที่ ที่ดินสามารถทำ กำไรให้คุณได้มหาศาลเลย

ข้อที่หนึ่ง ที่ดิน มีการเติบโตของราคาสูงมาก สูงที่สุดในบรรดา อสังหา ทุกประเภท โดยเฉลี่ยเเล้วประมาน 10% หมายความว่า ถ้าคุณมีความรู้ การลงทุน หรือ ละเมียดในการค้นหาทรัพย์เนี่ย คุณมีโอกาสได้ที่ดินที่มีการเติบโตที่มากกว่า อัตราเฉลี่ย ให้ได้สักประมาน 15% 20% ก็เป็นเรื่องที่ปกติ เป็นไปได้ ไม่ยากเลยล่ะ ผมเชื่อว่า เพื่อนๆหลายคนคงคุ้นเคย เห็นที่ดิน ราคาเติบโตเป็น 10 เท่า ในเวลา ประมาน 10 ปี คือเป็นเรื่องปกติ การเติบโต 20% ต่อปีเนี่ย ถ้าเทียบ ที่ดินนะ มันก็จะเติบโตประมาน 10 เท่าใน 10 ปี นะครับ สมมุติ ถ้าคุณมีที่ดินราคา 1 ล้านบาท วันนี้ 10 ปี ข้างหน้ามันจะกลายเป็น 10 ล้านบาท ข้อสอง ที่ดินเป็นการเติบโต ที่แบบไม่มีเพดาน เเละ ยังคงรักษา ความเร็วในการเติบโต อย่างต่อเนื่อง ซึ่งต่างจาก บริษัท หรือ หุ้น ตรงที่ว่า หุ้นบางตัว เวลาเติบโต จนถึงจุดสูงสุด หรือ อิ่มตัว อัตราการเติบโตก็จะลดลง ทำให้หลายคนจำเป็นต้องขายหุ้นตัวนี้ เเละ ไปซื้อหุ้นตัวใหม่ ถ้าคุณคาดหวังผลตอบเเทนที่สูงขึ้นอะนะ ต้องขายเเล้วไปซื้อใหม่ไง ซึ่งผมไม่ค่อยชอบทำแบบนั้นนะครับ ในวงการอสังหา การที่ต้องซื้อของ ขายของ มันมี transaction fee ค่อนข้างเยอะ อย่างเช่น ค่าโอน ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี หรือ แม้กระทั่งค่านายหน้าด้วยนะ ไม่รวมกับ การปวดหัวในการหาทรัพย์ ซึ่งที่ดินผมชอบ เพราะเราไม่จำเป็นต้องซื้อขายบ่อยๆ คือ เราถือทิ้งไปเลย ทำให้มันเติบโตแบบไม่สิ้นสุดไปเลย เเบบนี้คุ้มกว่า อยากให้แต่ละคนลองมองย้อนกลับไปในอดีตครับ เมื่อก่อนนี้ ราคาที่ดินใน กรุงเทพ ตรงสุขุมวิท ตารางวา ละประมาน ไม่กี่ พันบาท แต่ตอนนี้ ตารางวา ล่าสุดนะ สามล้านห้า นี่คือตัวเลขล่าสุดนะครับ ถ้าผมย้อนอดีตไปได้เนี่ย ผมจะไปบอกเค้าว่า เดี๋ยวที่ดินของคุณ ราคาจะขึ้นเป็นพันล้าน ในตอนนั้นคงไม่มีใครเชื่อผม คือตอนนั้นอยู่บ้าน ราคาไม่กี่หมื่น เเต่มาบอกว่าราคาจะไปพันล้าน คุณว่ามีคนเชื่อไหม ลองกลับกัน ลองมองตอนนี้ ถ้าผมบอกว่า บ้านที่เราจะซื้อ ในอนาคตราคา 30 ล้านเป็นเรื่องปกติ หลายคนคงบอกว่าผมบ้า ถูกไหมครับ แต่ไม่ใช่ครับ มันเป็นเรื่องจริง นั่นเเหล่ะ คือพลังของที่ดิน ซึ่งวันนี้ เราอยู่ในยุคที่สามารถ ซื้อที่ดินเองได้ ผมว่าเราควรมีเก็บเอาไว้บ้าง อย่างขายนะครับ อนาคต ลูกหลานเราจะซื้อที่ดินได้ยากขึ้น ซึ่งสมัยนี้ ก็ซื้อได้ยากขึ้นเเล้วนะ เด็กรุ่นใหม่จบมา ซื้อได้แค่คอนโดถูกไหม ซื้อบ้านเดียวราคา 4-5 ล้านเนี่ย ค่อนข้างยากเเล้วนะครับ

ข้อที่สาม ที่ดินเป็นการลงทุนที่สามารถ ทำกำไรตอนซื้อได้ง่ายที่สุดเเล้ว

เนื่องจากที่ดิน มันมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำครับ และด้วยเหตุผลนี้ทำให้การซื้อขายในแต่ละที มันทำได้ยากมาก เเละ เต็มไปด้วยอารมณ์ ลองนึกภาพ ถ้าคุณเป็นคนที่ร้อนเงิน เเละ คุณอยากจะขายที่ เเละ ก็ขายยากมาก สิ่งเดียวที่คุณจะขายได้ เร็วที่สุดเนี่ย ก็คือการขายให้ได้ราคาต่ำที่สุด กดราคาไปเลย นะครับ ซึ่งอันนี้ คือ โอกาสที่คุณจะทำไรจากที่ดินได้ ในทางกลับกันถ้าคุณเป็นคนนึงที่ไม่ร้อนเงิน แต่มีคนอยากได้ที่ดินของคุณ คุณจำเป็นต้องขายไหม หรือ ถ้าขาย คุณขายแพงไหม

ยกตัวอย่างกรุงเทพก็ได้

โดยส่วนใหญ่ กรุงเทพจะขายราคา Over price (สูงเกินจริง) แทบทั้งนั้นนะ ถ้าเป็นที่ดินแปลงสวยๆนะ เพราะอะไร? อย่างเช่น แปลงที่ขาย สามล้านห้า ต่อตารางวา เนี่ย คือ มันแพงกว่าราคาประเมินค่อนข้างเยอะนะครับ แต่ทำไมเค้าถึงขายได้แพงล่ะ

เพราะว่า ถ้าซื้อขายในราคาปกติ เค้าไม่ขายให้คุณไง เพราะเค้าไม่อยากขาย เหมือนว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดิน แปลงของครอบครัว คุณเก็บมานานมาก เเละ คุณก็ไม่ใช่คนจน คุณเป็นคนที่มีเงิน ไม่ได้ร้อนเงิน ถ้าคุณจะขาย สมบัติของครอบครัว หรือ ขายที่ดินเนี่ย มีเหตุผลเดียวคือ มันได้ราคาสูงมาก สูงแบบ สุดโต่งไปเลย พอเห็นภาพไหมครับ นั่นเเหล่ะ คือเหตุผล หรือ โอกาสที่คุณสามารถทำกำไรได้มหาศาล ทั้งขาซื้อ เเละ ขาขาย ถ้าคุณเป็นคนที่ไม่ร้อนเงินไปซะก่อนอะนะ

ข้อที่สี่ครับ อันนี้หลายคนเข้าใจผิดกันเยอะ หลายคนชอบคิดว่า ที่ดินเนี่ย ทำกระแสเงินหรือค่าเช่ายาก ซึ่งไม่ใช่ความจริงเลยนะครับ จริงอยู่ว่า ที่ดินสามารถทำค่าเช่าได้ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับคอนโด ตึกแถว บ้านเช่า อะไรพวกนี้นะครับ

แต่ว่ามันก็สามารถทำค่าเช่าหรือผลตอบเเทน ได้อยู่ เเต่คุณต้องเข้าใจก่อนว่า ประโยชน์ใช้สอยของที่ดินมันมีประโยชน์อะไรบ้างนะครับ

ยกตัวอย่าง ผมซื้อที่ดิน นส3ก มาเป็นครุตเขียว หัวเขียวก็คือ ต่ำกว่า โฉนด นิดนึง โฉลด คือหัวเเดงนะ ต่ำกว่านิดนึง ซึ่งจะทำธุรกรรมทางแบงค์ได้ต่ำกว่าหัวแดง แต่ผมซื้อมาราคาถูก เเละ ก็ปล่อยเช่าในแบบของ เกษตกรรม ซึ่งผลตอบเเทนของผมอยู่ที่ประมาน 2% ต่อปี คือ เยอะมากเเล้วนะ ถ้าเทียบกับการเข้าแบงค์ คุณเอาเงิน แทนที่จะเข้าแบงค์ ไปซื้อที่ดิน ที่ได้ผลตอบแทน ค่าเช่าประมาน 2% นี่คือ มากกว่าดอกเบี้ยเเล้วถูกไหม

แต่ว่าการเติบโตของราคามัน ประมาน 10% โดยเฉลี่ย แบบนี้ คุณ กำไร ขนาดไหน พอเห็นภาพใช่ไหมครับ นั่นเเหล่ะคือน่าตาของที่ดิน ถ้าคุณอยากได้ผลตอบเเทนที่สูง คุณต้องอ่าน ประโยชน์ใช้สอยของที่ดินให้ถูก บางแปลง ทำได้เเค่เกษตรกรรม เเต่ถ้าคุณซื้อเเพง คุณปล่อยค่าเช่าต่ำ อันนี้ก็ไม่คุ้ม หรือว่าบางแปลง สามารถทำที่จอดรถได้ หรือ ทำตลาด ได้เนี่ย ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้น สามารถทำกระแสเงินสดได้เพิ่มขึ้นด้วย อันนี้อยู่ที่การมองเเล้ว การมองประโยชน์ใช้สอยของที่ดินเเล้ว ถ้าคุณมองเเม่น คุณก็สามารถทำ กระแสเงินสดได้ ง่ายๆเลยล่ะ ข้อสุดท้าย เป็นจุด ไคลแม็กซ์ ของที่ดิน คนส่วนใหญ่จะคิดว่าที่ดินเนี่ยะมันไม่สามารถ กู้ซื้อได้ นั่นคือความคิดที่ผิดนะครับ ความจริงที่ดินสามารถกู้ซื้อได้นะครับ

แต่ว่า มันไม่สามารถใช้ในนามบุคคลซื้อได้ มันต้องกู้ในนามของธุรกิจเท่านั้น เขียนโครงการไปเสนอต่อแบงค์ และ กู้เงินบางส่วนซื้อที่ดิน อะไรประมานนี้ มันจะมีเงื่อนไข หรือ สัดส่วนของเค้านะครับ ซึ่งตรงนี้มันเป็น หัวใจหลักของความมั่งคั่ง ในการทำกำไรจากที่ดิน เลยนะ คุณลองนึกภาพ ที่ดินที่ผมบอก เติบโต 20% ต่อปี ซึ่งมันมากกว่า อัตราดอกเบี้ย มหาศาล มากกว่าเยอะมากๆ คิดเล่นๆว่าถ้าคุณสามารถ ถือที่ดินได้ ดอกเบี้ยยังไงก็ไม่เท่า การเติบโตของราคาที่ดิน เห็นภาพไหม นี่คือข้อเเรก ข้อสองคือ ถ้าไม่กู้ซื้อเงินสด ได้ปลตอบเเทน 20% แต่ถ้าคุณกู้ คุณจะได้ผลตอบเเทน กี่เปอร์เซ็นต์

ยกตัวอย่างเช่น ผมมีที่ดินแปลงนึงราคา 1 ล้านบาท เติบโต 20% ต่อปี ปีหน้า ราคาจะเติบโต ประมาน 200,000 200,000 นะครับ เเต่ผม ลงเงินแค่ แสนเดียวอ่ะ ผมลงเงินแค่แสงนึง เเต่เติบโต สองเเสน นี่ผมได้กี่เปอร์เซ็นต์ครับ คิดไม่ออก เป็นหลักหลาย 100% เห็นภาพไหม นี่คือผลตอบเเทนที่ซ่อนไว้ในอสังหาครับ อสังหามีจุดเเข็มคือการ leverage เป็นการลงทุนเดียวที่สามารถกู้เงินจากธนาคารได้ ซึ่งถ้าคุณใช้ตรงนี้ให้เป็นนะ กู้แบงค์ให้เป็นนะ คุณสามารถทำกำไร แบบ ปีละ 100% เป็นเรื่อง เบสิค สุดๆเลย ทำได้ง่ายๆ แต่เทคนิค ก็ต้องใช้เเพรวพราวนิดนึงนะครับ ถ้าใครอยากจะรู้เรื่องที่ดิน ก็ไปดูในเพจของผมได้ หรือ ใน youtube ได้นะครับ แต่ถ้าใครอยากจะรู้ลึกเนี่ย ทำกำไรจากที่ดิน มหาศาล หรือ อสังหาต่างๆ ก็สามารถมาเรียน ในคอร์สของผมได้ ชื่อ คอร์ส ทางด่วนสู่เศรษฐีอสังหา หรือ อสังหา สายดาร์ค คอร์สนี้จะเร็วเเรง เเละก็ เถื่อนสมชื่อ ก็ถ้าสนใจสามารถ ดูรายละเอียดได้เนอะ สำหรับ คลิปนี้ก็ขอบคุณทุกท่านที่ติดตามจนจบนะครับ ใครมีคำถามก็อย่าลืมทิ้งไว้ ในคอมเม้นได้ หรือ อินบ๊อก มา หรือว่า มาคุยกันในไลน์ ก็ได้ ถ้าใครชอบอย่าลืมกด like ให้กำลังผมด้วยนะครับ